今回は、「中古マンション（戸建・土地を含む）の売却の流れ」についてお伝えいたします♪不動産売却を検討されている方、何から始めればいいの？という方向けに書かせていただきました。ぜひ、ご参考にしていただき、不動産売却の一助となっていただければ、幸いです♪住替えをご検討いただいている方もぜひご覧ください♪
不動産売却の流れは、下記の流れとなります。
初めてのことばかりですので、一つ一つ見ていきましょう♪
売却のご検討・ご相談
マンション（不動産）の売却は、一生の内に何度もあることではないと思いますので、不安なことばかりだと思います。まずは、不動産会社へご相談することをおすすめいたします。ご所有の不動産にどのくらいの価値があり、売却価格の適正な査定金額や売出しのタイミングのアドバイス、住宅ローンの残金や税金、手数料といったお金がどのくらいかかるか？どうすれば売却出来るのか？お客様のご状況によってもご提案内容は様々です。お客様のご状況に合わせて１つ１つご丁寧にご説明をさせていただき、お客様の要望にあったご売却を親身にお世話させていただきます。
マンション（不動産）の調査・査定
スタッフが不動産の現状をしっかりと把握した上で、権利上や法令上の問題はないのかを法務局や役所などで調査を行い、周辺の環境を確認いたします。エリアの市場や売出中の物件、過去の成約事例、建築法規、都市計画法、ライフラインなどの調査を基にし、査定価格を算出いたします。
媒介契約の締結
査定が終了後、売却の意思が固まったら媒介契約を結びます。価格査定の内容、売却活動の内容についてしっかりと説明を受けて、媒介契約書の内容を理解した上で、媒介契約しましょう。契約をしても費用が発生するということはありませんのでご安心ください。媒介契約には、下記の３種類がございます。下記の３種類の中から媒介契約を選択することとなります。一般的には、専任媒介契約でお願いする方が多いです。媒介の種類についても、不動産会社にメリット・デメリットについてしっかりと説明を聞いてから契約しましょう。
①一般媒介
複数の不動産会社に重ねて売却の依頼をすることが出来ます。
②専任媒介
媒介を依頼した一社に以外に媒介を重複して依頼することができません。ご自分で見つけた買主の場合は、不動産会社を通さず直接売買契約をする事が可能です。
③専属専任媒介
媒介を依頼した一社に以外に媒介を重複して依頼することができません。ご自分で見つけた買主の場合は、不動産会社を通さず直接売買契約をする事ができず、業者に対し手数料の支払いが必要となります。
ご売却のための活動
営業担当者が売却を実現するために、さまざまな媒体を通して物件を告知し、購入希望者を探します。チラシやオープンハウス、HPやポータルサイトへの掲載などを利用し、様々な広告活動を積極的に展開いたします。早期ご売却の実現に向けての販売宣伝活動を行います。（基本的には、広告宣伝費については不動産会社の負担となります。）問合せがあった場合には、実際に物件の見学をしていただき、購入を検討していただきます。
営業活動報告
売主様に対して、営業担当者が売却活動の内容を報告いたします。
①専属専任媒介契約の場合は、1週間に1回以上の報告義務がございます。
②専任媒介契約の場合は、2週間に1回以上の報告義務がございます。
③一般媒介契約の場合は、報告義務はございません。
基本的には、販売活動の内容や売主様へ販売中の物件への問合せがどれぐらいあったのか、先週見学に来られたお客様の進捗はどうだったのか等をご連絡させていただき、今後の販売活動についてもご相談させていただきます。
不動産売買契約の締結
購入希望者が見つかったら、価格や引渡し条件の調整を行い、不動産の売買契約を締結します。この時には、基本的には、不動産会社にて、売主様と買主様の双方が顔を合わせて、重要事項説明書と売買契約書への記名・押印を双方行います。その際に買主様からは手付金をいただきます。購入者にとっては、人生初のマイホームの購入となる場合もある大変思い出深い日となるのです♪
残代金決済・お引渡し
買主様より売買代金を受け取り、登記を申請すれば、不動産の引渡しです。ご売却後も確定申告などお気軽にご相談ください。
以上の流れで、マンション（不動産）の売却が終了いたします。査定〜契約まで約3ヶ月、引き渡しまで、契約から約1ヶ月を目安としていただければと思います。
また、不動産売却における、諸経費についても勉強しておきましょう♪
【売却時の諸費用】
【税金】
●印紙代
売買契約書に印紙を貼付いたします。
| 売買金額 | 不動産売買契約書 |
| 100万円超〜500万円以下のもの | 1,000円 |
| 1,000万円以下のもの | 5,000円 |
| 5,000万円以下のもの | 10,000円 |
| 1億円以下のもの | 30,000円 |
| 5億円以下のもの | 60,000円 |
●所得税／住民税
マイホームを売却し、譲渡益が出た場合、3,000万円の特別控除が利用できる場合があります。（※税率は短期所得、長期所得によって異なります。）
【経費】
●土地家屋調査士費用
境界の明示、土地の測量、建物未登記部分の登記などが必要になる場合があります。
（戸建や土地の売却時に費用が発生することが多いです。）
●解体費用
売却方法によっては、建物を解体して更地にして売却した方が良いケースがあります。
（戸建の売却時に古家を解体して更地にして売却することが多いです。）
【仲介手数料】
仲介手数料は、成功報酬となります。
契約が成立した場合に仲介手数料が発生いたします。
仲介手数料は、次で算出された金額となります。
売買価格が
①400万円以下の金額・・・・一律18万円
②400万円を超える金額・・・（売買価格×3％）＋6万円
※仲介手数料には、消費税が課税されます。
売買価格が1,000万円の場合の計算方法
1,000万円＝（1,000万円×3％）＋6万円=36万円となります。
【ローン関係】
●抵当権の抹消費用
●司法書士の手数料
【その他】
●引越費用
以外に忘れがちですが、最終的には引っ越しをしてからの引渡しとなります。つまり、引渡し前には、引っ越しを行う必要がございます。
●リフォーム費用
売却前に、室内をリフォームやハウスクリーニングして綺麗にしてから販売する場合もございます。また、引渡し後に給湯器が動かないや破損した箇所が見つかった場合などは、基本的には、引渡しから3ヵ月間については、売主様責任のもとで修繕する必要がございます。リフォームについては、買主様の趣向もございますので、買主様が購入後にリフォームをする場合が多いのが現状です。
不動産会社によっては、リフォーム等について知識が乏しい場合もございますので、出来る限り、リフォームについての知識を持っている営業マンへ売却依頼をされる方が望ましいと思います。
●インスペクション費用
建物診断を行い、買主様へ建物診断によって安全な建物であることを第三者に診断していただき、販売する場合もございます。法改正があり、インスペクションをしている物件なのかどうかを契約時に記載する必要がございます。
売買金額 ー 諸経費 ＝ 手取り額
売買金額からすべての諸経費を引いた残りが手取り額となります。しっかりと諸経費の部分も計算の上、売買金額を決定してください。もちろん専門家の意見も参考にしましょう♪
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