福岡市博多区 不動産売却｜売却における諸経費
福岡市博多区・東区での不動産売却なら
イエステーション博多店｜㈱コムハウス
今回は、不動産売却における、
『諸経費』についてお伝えいたします。
福岡市博多区・東区で
不動産売却を検討している方の
一助になれれば幸いです。
もし、実際にご売却される場合、
どれ程の経費（売却諸経費）が
かかるかご存知ですか？
ちなみに、
現在ご売却をお考えのお住まいは、
ご本人様がご購入されたお家でしょうか？
ご本人様がご購入されたとしましたら、
ご購入にかかる経費
（購入諸経費）が掛かったと思います・・。
今回は、ご売却となりますので、
売却時においても必要な諸経費が掛かります。
また、
もし、現在のお住まいが、
先代からの相続などで
譲り受けた財産ならば、
ご売却にかかる税金関係も
把握しておく必要があります。
その税金も特別の控除等で
掛からない場合もありますので、
ご売却にかかる諸費用や
税金の面でも一度、
不動産会社から詳しく、
ご説明を受けた方が良いかと思います。
また、イエステーションでは、
最終的にお手元に残る手取金額の計算も
ご提示致しますのでご安心下さい。
それでは、売却時の諸費用について、
詳しく見ていきましょう♪
売却時の諸費用
【税金について】
●印紙代
土地・建物、
中古マンションなどを売却する時、
売買契約書に収入印紙を貼付し、
消印することで、
印紙税を納付したことになります。
下記が不動産を売却する際に、
関する契約書の印紙税となります。
|
売買金額 |
不動産売買契約書 |
|
100万円超〜500万円以下のもの |
1,000円 |
|
1,000万円以下のもの |
5,000円 |
|
5,000万円以下のもの |
10,000円 |
|
1億円以下のもの |
30,000円 |
|
5億円以下のもの |
60,000円 |
収入印紙とは、政府が発行する証票です。
購入時点で、国や行政に納税しているため、
納税された文章である証拠のために
印紙を貼るのが収入印紙です。
なぜ、印紙税を貼るのかと言うと、
経済取引に伴って、作成される文章の背後に、
経済的利益があると推定されること、
及び文章を作成することによって、
取引事実を明確化し、
法律関係が安定することに着目し、
広範な文章に軽度の負担を求める
文章課税である。
つまり、税金を支払うことによって、
取引きに法的な問題がなければ、
もめ事などの際に国が責任を持って
対処すると約束しているのです。
印紙で税金を払うのには、
きちんとした、メリットがあるのです。
●所得税／住民税
マイホームを売却し、
譲渡益が出た場合、
3,000万円の特別控除が、
利用できる場合があります。
税率は短期所得、
長期所得によって異なります。
売買代金ー土地建物取得費（購入経費）ー譲渡費用（売却経費）
＝譲渡益（利益）
この譲渡益が3,000万円以下なら、
税額はゼロとなります。
3,000万円を超える場合には、
税金がかかります。
※注意※
マイホーム（居住用）の場合となります。
その税率については、
マイホームの所有期間によって、
大きな差があります。
※所有期間は、
売却した年の1月1日時点で
計算方法としましては、
所有期間＝売った年（西暦）ー買った年（西暦）－１
で計算可能です。
マイホームの所有期間によって、
下記の税率が課税されます。
①5年以下所有の住まいの売却
（短期譲渡所得で課税）
所得税：30％（30.63％）
住民税：9％
②5年超～10年以下所有の住まいの売却
（長期譲渡所得で課税）
所得税：15％（15.315％）
住民税：5％
③10年超所有の住まいの売却
（定率分離課税）
【6,000万円以下の部分】
所得税：10％（10.21％）
住民税：4％
【6,000万円越の部分】
所得税：15％（15.315％）
住民税：5％
【譲渡費用（売却経費）】
●土地家屋調査士費用
境界の明示、土地の測量、
建物未登記部分の登記などが
必要になる場合があります。
（戸建や土地の売却時に費用が発生することが多い）
●解体費用
売却方法によっては、
建物を解体して更地にして
売却した方が良いケースがあります。
（戸建の売却時に古家を解体して更地にして売却することが多い）
●仲介手数料
仲介手数料は、成功報酬となります。
契約が成立した場合に仲介手数料が発生いたします。
仲介手数料は、次で算出された金額となります。
売買価格が
①400万円以下の金額・・・・一律18万円
②400万円を超える金額・・・（売買価格×3％）＋6万円
※仲介手数料には、消費税が課税されます。
売買価格が1,000万円の場合の計算方法
1,000万円＝（1,000万円×3％）＋6万円=36万円（税抜）
となります。
●住宅ローンの残債
住宅ローンの残債がある場合は、
住宅ローンの完済をしなければなりません。
（売却の費用をあてても残債が残る場合に必要）
●抵当権の抹消費用
不動産を購入する際に、
住宅ローンを利用していた場合には、
対象の不動産を担保として提供するため、
抵当権が設定されております。
抵当権が設定されている理由は、
住宅ローンの返済が滞った際に、
お金を貸した金融機関は、
不動産を差押えすることができ、
その不動産を売却することで、
残債の返済に充当できます。
抵当権抹消とは、
住宅ローンを完済したあとに、
抵当権を抹消する手続きのことです。
不動産を売却する際には、
抵当権は、住宅ローンを完済しただけでは、
登記が抹消されずに、
あなたが抵当権抹消登記の申請を
しなければなりません。
抵当権抹消登記が済んでいないと、
不動産を売却できません。
抵当権抹消に掛かる費用は、
『登録免許税』と『司法書士報酬』に分かれます。
①登録免許税
登録免許税は、
司法書士に依頼しても、
自分で手続きをしても費用は変わらず、
不動産1筆につき一筆1,000円です。
土地が一筆、建物が一筆であれば、2,000円です。
マンションなどで、
土地が複数の筆に分かれている場合は、
分かれている筆の数だけ、登録免許税が必要です。
3筆あれば、
1,000円×3＝3,000円となります。
②司法書士の手数料
司法書士報酬が10,000円～15,000円（相場）
事前調査費用1,800円（登記簿謄本3部の場合）
事後謄本の取得費用1,800円（登記簿謄本3部の場合）
※住所、氏名に変更があった場合※
住所や氏名に変更があった場合には、
住所変更登記申請が必要です。
その際には、
住民票か戸籍謄本の取得も必要となります。
登録免許税は、
1,000円×不動産の筆数、
司法書士の費用は、10,000円～15,000円
が別途必要となります。
※物件の持ち主が亡くなった場合※
抵当権抹消登記がなされないまま、
物件の名義人が亡くなり、
相続が発生した場合は、
相続登記を済ませたあと、
抵当権の抹消登記をすることになります。
相続登記分が別途追加となります。
相続登記にも、
登録免許税と司法書士報酬があります。
登録免許税は、
対象不動産（土地・建物）の固定資産税評価額×0.4%となります。
仮に1,000万円であれば、
1,000万円×0.4%＝4万円となります。
司法書士報酬は、司法書士によって異なりますが、
6万円～9万円がかかります。（相場）
【その他】
●引越費用
以外に忘れがちですが、
最終的には引っ越しをしてからの引渡しとなります。
つまり、引渡し前には、引っ越しを行う必要がございます。
●リフォーム費用
売却前に、
室内をリフォームやハウスクリーニングして
綺麗にしてから販売する場合もございます。
また、引渡し後に給湯器が動かない場合や
破損した箇所が見つかった場合などは、
基本的には、引渡しから3ヵ月間については、
売主様責任のもとで修繕する必要がございます。
リフォームについては、買主様の趣向もございますので、
買主様が購入後にリフォームをする場合が多いのが現状です。
不動産会社によっては、
リフォーム等について知識が乏しい場合もございますので、
出来る限り、リフォームについての知識を持っている
営業マンへ売却依頼をされる方が望ましいと思います。
●インスペクション費用
建物診断を行い、
買主様へ建物診断によって、
安全な建物であることを
第三者に診断していただき、
販売する場合もございます。
法改正があり、
インスペクションをしている物件なのかを
契約時に記載する必要がございます。
以上、
しっかりと諸経費の部分も計算の上、
売買金額を決定してください。
もちろん専門家の意見を参考にしましょう♪
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